O Síndico é o responsável? Nem sempre
Conheça os cuidados que os síndicos devem tomar para não incorrer em erros que possam prejudicá-lo ou ao condomínio:
Prestação de contas
A prestação de contas é a mais fundamental para uma gestão condominial boa e transparente. Ela contém toda a movimentação financeira e a documentação comprobatória do que foi feito, como notas fiscais do mês, o que foi pago, o que foi recebido.
Pode ser tanto física, com os documentos originais anexados, ou virtual, sendo que:
- É um dos principais deveres do síndico a correta prestação de contas anual para a assembleia, e eventual, quando esta o exigir;
- Todas as despesas devem estar comprovadas e documentadas;
- Caso confirmadas diferenças de valor arrecadado e/ou despesas comprovadas, o síndico pode ser acionado civil e criminalmente, por não cumprir sua obrigação legal e por se apropriar de fundos do condomínio;
- As não prestações de contas é um dos grandes responsáveis pela destituição de síndicos.
Como evitar problemas:
- Ter arquivo claro e organizado com todos os comprovantes;
- Sempre exigir notas fiscais, RPA (recibo de autônomo), comprovantes de pagamentos de funcionários e seus benefícios, arquivando as contas pagas;
- Atuar em cooperação com o conselho fiscal, verificando sempre a prestação de contas.
Inadimplência
A principal receita do condomínio são as taxas condominiais. É importante que sejam discriminadas as unidades recebidas no mês, inclusive dos atrasados com as multas, as cobranças judiciais, aluguel de áreas comuns, como para antena de telecomunicações, salão de festa e outros espaços e em especial do Fundo de Reserva. Compete ao Síndico e/ou Administradora:
- Zelar pela sua boa administração, incluindo a recuperação dos créditos e acionando os inadimplentes direta e judicialmente;
- A negligência nesses procedimentos, devidamente comprovada, pode gerar a obrigação de reparar o dano.
Como evitar problemas:
- Tendo um cronograma-padrão de cobrança demonstrado na prestação de contas. Por exemplo: no primeiro mês de atraso, notificação por escrito; no segundo, aviso de que o condomínio acionará a Justiça; no terceiro, entrar com ação de cobrança;
- Identificando no relatório de cobranças os inadimplentes;
- Não conceder descontos em acordos. Legalmente, serão possíveis com a concordância de todos.
Inadimplência – danos morais
Apenas podem pleitear danos morais se for exibido em local público, como elevador, ou outros locais, onde não condôminos podem ter acesso, pois:
- Alegação de danos morais por exposição dos nomes dos condôminos inadimplentes, depende do meio e do modo de divulgação. Se forem feitos de forma objetiva e discreta, que leve a informação aos interessados, não haverá dano moral ou constrangimento por parte dos condôminos pendentes;
- A divulgação dos inadimplentes é um “exercício regular de direito”, porque o artigo 1348 do Código Civil impõe ao síndico o dever de prestar contas aos condôminos.
Como evitar problemas:
- Não veicular as unidades inadimplentes no quadro de avisos ou cartazes na portaria, mas apenas nos relatórios de inadimplentes.
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